viernes, 18 de noviembre de 2011

PROPIETARIO DE CONSTRUCCIÓN EN TERRENO AJENO NO ES OCUPANTE PRECARIO

Imagínese que usted es dueño de un terreno en el campo, Registros Públicos lo reconoce como tal y en su partida registral se señalan las características de su terreno y su nombre como titular. Un día usted que vive en la ciudad decide relajarse e ir al campo a visitar el terrenito que tiene, pero grande es su sorpresa cuando al acercarse a su propiedad encuentra una casa construída encima de su terreno y usted molesto va a reclamar y lo despiden del inmueble sin reconocerle sus derechos como propietario. Al día siguiente va donde su abogado y le cuenta el caso y el abogado redacta para usted una demanda de desalojo por ocupación precaria, usted confiado presenta la demanda y luego de que la Sala Superior le declare fundada la demanda, en casación la Corte Suprema (siete años después de planteada la demanda) le declara la nulidad de la misma resolución, porque la vía procesal que usted elegió y la pretensión que sustenta, no son congruentes, pues una desnaturaliza a la otra, es decir, en términos prácticos usted a perdido siete años de su vida en un proceso judicial que no correspondía a lo que demandaba y que por tanto debe nuevamente plantearlo en otra vía procesal.


¿qué sucedió? ¿cuál fue el camino que debió seguirse desde el principio?
Lo que sucede es muy simple, el proceso de desalojo es un proceso que está orientado a que el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el artículo 598 del Código Procesal Civil (sobre interdictos posesorios), considere tener derecho a la restitución de un predio.  Pero este proceso está destinado a que el demandante recupere algo que "es suyo por un derecho de posesión legítimo", y si analizamos el caso, se estaba pretendiendo la recuperación del terreno, pero eso es materialmente imposible, ya que existe una edificación construída encima y por tanto se trata de dos inmuebles distintos.

El demandante debe acreditar la propiedad del bien y sus partes integrantes (que son que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien)  en éste caso las edificaciones, o su derecho de posesión correspondiente, si no es el propietario el demandante (caso de arrendatario y administrador).

El demandado debe acreditar si tiene derecho de posesión legítima, y si como en éste caso es propietario de la edificación más no del terreno, pues no es un ocupante precario, ya que está en posesión de "su edificación".

Entonces se debería desde un principio dilucidar en el proceso la titularidad de la edificación hallada en el bien, verificando si se construyó de buena o mala fe (porque según el Art 943 del Código Civil tienen diferentes efectos jurídicos) y no pretender el desalojo por ocupación precaria,pues como dijimos en líneas anteriores no se trata de un ocupante precario. El proceso que correspondería a la luz del artículo 943 del Código Civil sería el proceso de accesión de propiedad por edificación de mala fe en terreno ajeno que le da al propietario dos opciones u opta por exigir la demolición de lo edificado si le cause perjuicio más una indemnización por daños y perjuicios u opta por hacer suyo lo edificado sin obligación a pagar por la construcción, para usar este proceso y elegir cualquiera de las opciones el tema de la probanza de la mala fe es fundamental.

8 comentarios:

  1. perpicaz el analisis y gracias

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  2. MUY BUENAS.
    YO VIVO EN UNA "QUINTA" EN EL CENTRO DE LIMA JR. ANDAHUAYLAS 1019 DESDE EL AÑO 2000 CON UN AREA DE 3000 METROS CUADRADOS APROX. CON 71 INTERIORES INDEPENDIENTES Y LA BENEFICENCIA DE LIMA LA ADMINISTRA NO ES DUEÑO, YO VIVO EN EL INTERIOR 15 CON 90 METROS CUADRADOS APROX.YO INGRESO A VIVIR AHI PORQUE EN EL AÑO 2000 ESTABA DESOCUPADA EN ABANDONO TOTAL RUINOSO SIN PUERTA LLENO DE BASURA SIN NINGUNA EDIFICACION SIN AGUA SIN LUZ NI DESAGUE Y CON EL CONSENTIMIENTO DE LOS VECINOS QUE VIVIAN EN ESE ENTONCES,ENPECE DE CERO EN ESE TERRENO LOS VECINO ME FACILITABAN LOS SERVICIOS BASICOS, EN TODO ESTE TIEMPO HE CONSTRUIDO UNA CASA DE DOS NIVELES EL PRIMER NIVEL LO ALQUILO Y EN EL SEGUNDO NIVEL VIVO CON MI HIJA, NO TENGO JUICIO TAMPOCO CONTRATO DE ALQUILER Y NUNCA NADIE ME HA PEDIDO O RECLAMADO EL TERRENO A LA FECHA LA DOCUMENTACION QUE CUENTO SON LAS SIGUIENTE:


    CERTIFICADO DE TRABAJO EMITIDA CON FECHA 2001 DONDE FIGURA LA DIRECCION DEL PREDIO
    CERTIFICADO DE ESTUDIOS EMITIDA CON FECHA 2002 " " " "
    BOLETAS DE VENTA DE MATERIAL DE CONSTRUCCION PARA EDIFICAR MI CASA CON FECHA 2003- 2004 CON LA DIRECCION ORIGINALES
    CONTRATOS DE SERVICIO DE AGUA Y LUZ CON FECHA 2008 Y QUE ESTAN A MI NOMBRE (EL INTERIOR 15 NUNCA ANTES TUVO LOS SERVICIOS BASICOS)
    RECIBOS DE PAGOS DE AUTOVALU DEL INTERIOR 15 DESDE EL AÑO 2000 A 2008 COPIAS (LOS ORIGINALES SE DESTRUYERON EN EL ULTIMO INCENDIO DE MESA REDONDA)
    BOLETAS DE VENTA ELECTRONICAS ORIGINALES DE MATERIALES DE CONSTRUCION DE SODIMAC PARA HACER MI CASA(NO FIGURA LA DIRECCION) AÑO 2009- 2011
    PARTIDA DE NACIMIENTO LEGALIZADA PARA VIAJE AL EXTERIOR,DNI, PASAPORTE DE MI HIJA AÑO 2010 CON LA DIRECION DEL PREDIO
    RECIBOS DE PAGO DE AUTOVALU DEL INTERIOR 15 AÑO 2009 A 2012 ORIGINALES (EN TODOS ESTOS RECIBOS FIGURA BENEFICENCIA DE LIMA)
    CERTIFICADO DOMICILIARIO EMITIDA POR MUNICIPALIDAD DE LIMA CON FECHA 2012
    CONSTANCIA DE POSESION EN TRAMITE EN LA MUNICIPALIDAD DE LIMA
    BOLETAS DE VENTA ELECTRONICAS ORIGINALES DE MATERIALES DE CONSTRUCION DE SODIMAC PARA HACER MI CASA(NO FIGURA LA DIRECCION)

    LE COMENTO TAMBIEN QUE HAY FORMADA UNA ASOCIASION DE VIVIENDA "SAN PEDRO" DESDE EL AÑO 1985 DE LAS CUALES YO SOY MIEMBRO DESDE EL AÑO 2009 Y REGISTRADO EN SUNARP Y A LA FECHA NO SE A INICIADO NINGUN TRAMITE DE PRESCRPCION POR QUE LA MAYORIA DE MIEMBROS TENIAN CONTRATO DE ALQUILER Y AHORA TIENEN JUICIO CON LA BENEFICENCIA Y YA ESTAN SENTENCIADOS CON ORDEN DE DESALOJO ,EN MI CASO INTERIOR 15, EN EL 2009 ENCONTRE DEBAJO DE MI PUERTA UNA NOTIFICACION DEL TERCER JUZGADO QUE ESTA EN EL JR.PUNO QUE DECIA: DEMANDANTE BENEFICENCIA, DEMANDA ROSALES FLORES NIETA SOBRE DESALOJO ,A LA SEÑORA NO LA CONOSCO NO TENGO NINGUN PARENTESCO NI RELACION NUNCA LA VI,PREGUNTANDO A LOS VECINO QUE VIVEN MAS DE 30 AÑOS AQUI ME DICEN QUE ELLA VIVIO EN ELTERRENO ANTES QUE YO, Y QUE SE RETIRO PORQUE SE CAYERON LAS PAREDES DEL TERRENO APARTE QUE NO CONTABA CON LOS SERVICIOS BASICOS Y QUE NUNCA MAS SUPIERON DE ELLA.LO POCO QUE AVERIGUE EN EL JUZGADO ES QUE LA DEMANDARON EN EL 2006 Y LA SENTENCIARON EN EL 2010 Y ESTA CON ORDEN DE DESALOJO Y QUE EL EXPEDIENTE ESTA ARCHIVADO PROVICIONALMENTE EN EL ARCHIVO CENTRAL.

    ME RECOMENDARON QUE TRAMITE LA DEMANDA POR PRESCRIPCION POR MI CUNTA INDIVIDUAL VIA JUDICIAL(ES MAS SEGURO EN MI CASO)
    MI CONSULTA ES LA SGTE:

    EN EL CASO QUE SI PUEDA HACER LA DEMANDA ¿QUE OTRO REQUISITOS DEBO CUMPLIR O PRUEBAS FEACIENTES DEBO PRESENTAR? QUE PROBABILIDADES DE GANAR TENGO? CUANTO SERIA EL COSTO PARA HACER LA DEMANDA SUS HONORARIOS Y UN SEGUIMIENTO POSTERIOR AL EXPEDIENTE? Y COMO SE HARIA EL TRAMITE Y PROCESO TIEMPO.

    EN EL CASO DE QUE NO PUEDA HACER LA DEMNDA ¿COMO EVITAR UN DASALOJO Y QUE HARIA PARA HACER VALER MI DERECHO DE POSESION.

    SALUDOS.



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  3. Bueno, este caso lo estoy viviendo. Tengo un terreno y encontre despues de 3 meses una edificacion de paredes y columnas, y una señora dice que un señor le vendio el terreno y yo tengo escritura a mi nombre y el certificado de tradicion que lo acredita como dueño. Que debo hacer , que proceso seriaen este caso.

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    1. Es el proceso denominado de "accesión de propiedad por edificación de mala fe en terreno ajeno", y es previsto en el artículo 943 del Código Civil Peruano.

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  4. hola esta info esta Buena solo q quiero saver si las leyes en Paraguay es lo mismo ojala sea asi bueno hace 17 anos q vivo en los ee.uu.y decidi pagar mis impuestos que serian como $1000 no mucho por 2 terrenos q tiene un valor de 50 mil dolares me encontre con la sorpresa q la misma persona q me vendio pagaban los impuestos y esifico su casa en mi terreno gastando como 50 mil dolares y tengo entendido q hace 3 anos q vive adentro lo busque for facebook y hable con el y me dijo q no quiere llegar a ningun acuerdo q es su casa para siempre pague los impuestos por este ano y traspase los impuestos a mi nombre ahora esta persona fue mi amigo y me habia estafado con atros negocios legales despues de q compre su terreno de el y al descubrir q estaba siendo estafada por el revoque el poder especial q le habia otorgado y perdi dinero ya q el dinero q colectaba para mi lo utilizaba para su uso personal y no tenia intencion de pagarmela de todas maneras lo deje pasar y me regrese para el exterior ahora lo encuentro viviendo en mi terreno o sea q le pasa a la gente como el no se conform con lo q me robo antes sino queria todo lo mio esto si q es un abuso q no tiene nombre.

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    1. Estimada Andrea: Por la naturaleza de los hechos que me relatas debes denunciar penalmente a la persona que te estafó y paralelamente interponer las acciones civiles para regular la situación de tus terrenos. Desconozco sinceramente la normativa de Paraguay al respecto, pero en latinoamerica las normas se parecen mucho por la influencia del sistema jurídico tradicional romano, no obstante para tu caso es necesario que consultes con un especialista de ese país quien de todas maneras debe realizar las gestiones personales para interponer tus denuncias penales y demandas civiles.
      Saludos

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