miércoles, 24 de octubre de 2012

SITUACIONES QUE GENERAN TITULO DE POSESION OPONIBLES A UN DESALOJO POR PRECARIO


Cuando la mayoría de las personas se refiere sobre la noción de "título", viene a la mente la idea de un documento físico del que emana un derecho, que cuando presentamos ese documento a la vista de cualquiera, ese título nos faculta la opción de ejercer el derecho que contiene. De esta forma si alguien dice título de propiedad, pensamos en Contrato de Compra Venta, si decimos título de posesión pensamos en Contrato de Alquiler (propiamente denominado Contrato de Arrendamiento).

En referencia al desalojo por ocupante precario, el artículo 911 del Código Civil nos señala que, la posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido.  

Si nos dejáramos llevar por la noción común que tenemos sobre "título", interpretaríamos este artículo de forma que título es un documento que contiene el derecho a posesión, por tanto como mencionamos antes evocaríamos rápidamente en nuestra mente un Contrato de Arrendamiento firmado por ambas partes (arrendador y arrendatario) y que menciona la duración del arrendamiento y la contra prestación pecuniaria (la mensualidad o renta). 

Pero existen títulos que no concuerdan con la noción común, sino que provienen de "estados de hecho", es decir, situaciones fácticas (circunstancias de la realidad), que generan derechos y que justifican un estado de posesión, sin que de por medio exista ningún documento o contrato que literalmente reconozca ningún derecho posesorio.

La mayoría de estas situaciones de hecho que generan derechos posesorios están vinculados con los lazos de parentela, por ejemplo, la posesión que ejerce un hijo en la casa de su padre, el hijo no tiene ningún contrato de arrendamiento ni documento que haga mención sobre su derecho de posesión, sin embargo su calidad de hijo hace que se "justifique la posesión"  , y esa justificación se convierte en su título que legitima (vuelve legal) su posesión. 
 Un especial caso es título que posee un conviviente, pues su justificación es el consentimiento que tiene su pareja para dejarle vivir en su casa y hacer vida en común,  en ese orden de ideas su título fenece si la relación se acaba, pero la posesión que ejerce una ex conviviente (porque la relación amorosa feneció) y que además es madre de dos hijos de su pareja, puede ser justificada dicha posesión , en razón que su condición de madre de los dos hijos del dueño, volviéndose un título de posesión suficiente para oponerlo judicialmente. 

En síntesis la noción del título en los procesos de desalojo, se expande pues puede provenir de un acto jurídico patrimonial (contenido en un documento físico) que busca intencionalmente otorgar un derecho de posesión (ejemplo un contrato de arrendamiento, contrato de usufructo, contrato de servidumbre, etc.), como puede provenir de una situación de hecho (que no está contenido en ningún contrato) que no necesariamente tenía el propósito de generar derechos posesorios pero genera un estado de justificación suficiente, que se convierte en título,  que es válido para evitar un desalojo por ocupante precario.


JURISPRUDENCIA SOBRE DERECHOS POSESORIOS DE UNA EX CONVIVIENTE EN UN PROCESO DE DESALOJO POR OCUPANTE PRECARIO
Sumilla: ".desalojo de una conviviente y tres hijos."

"...en el caso concreto, el bien materia de litis, fue adquirido por el
demandante por contrato de venta, con fecha anterior a la relación
convivencial iniciada con la demandada Paula, por lo tanto, no podría
considerarse dicho inmueble como bien social o parte de la sociedad de
gananciales habidas dentro de una convivencia, dado que fue adquirido antes
de iniciar la unión de hecho. Ahora, respecto de las mejoras que alude la
recurrente, haber hecha en el mencionado inmueble, se tiene que a nivel de
todo el proceso, no se acreditó fehacientemente dicha situación (artículo
196 del Código Procesal Civil); por lo que, los argumentos de la recurrente,
de considerar el bien sub litis como parte de la sociedad de gananciales
habidos durante su convivencia con el demandante, quedan enervados..."

"...respecto del Acta de Conciliación otorgado en el Proceso de Violencia
Familiar con fecha uno de diciembre de dos mil cuatro, seguido por la
recurrente, por el cual el demandante le autorizó el ingreso, junto con sus
menores hijos, al inmueble ubicado en la Calle Bolívar número novecientos
setenta (hogar conyugal o de hecho), a razón de haberse reanudado sus
relaciones convivenciales con la demandada; constituye título suficiente
para no ser considerada como ocupante precaria, ya que ejercita su posesión
en dicho inmueble como madre de los hijos del actor. Por tanto el título que
invoca la demandada para poseer las dos habitaciones reclamadas, no ha
fenecido, debiendo por tanto estimarse los agravios expresados en su recurso
de casación, en este extremo..."

CAS. N° 3191-2010 CUSCO. Lima, siete de junio de dos mil once.-LA SALA CIVIL
PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa
número tres mil ciento noventa y. uno - dos mil diez, con sus acompañados y
en audiencia pública de la fecha, producida la votación de acuerdo a ley,
emite la siguiente sentencia.

1.- MATERIA DEL RECURSO. Se trata del recurso de casación interpuesto a
fojas doscientos sesenta y ocho por la demandada Paula Quispe Cruz contra la
Sentencia de Vista de fojas doscientos sesenta y uno, su fecha diecisiete de
mayo de dos mil diez que revoca la apelada de fecha veinticinco de noviembre
de dos mil nueve que declara infundada la demanda y reformándola la declaró
fundada, ordenando el desalojo bajo apercibimiento de lanzamiento.

2.- FUNDAMENTOS DEL RECURSO. Esta Sala mediante resolución de fecha
veintitrés de diciembre del dos mil diez, declaró procedente el recurso de
casación, por la causal de infracción normativa sustantiva del artículo 911
del Código Civil.

3.-CONSIDERANDO.

Primero.- Que a fin de establecer si en el caso de autos, se ha incurrido en
la infracción normativa, es necesario efectuar un análisis de lo acontecido
en el proceso: i) Por escrito de fojas veintiséis el demandante Feliciano
Cuba Carbajal interpone demanda de desalojo por ocupación precaria, dirigida
contra las demandadas Paula Quispe Cruz y Elizabeth Villavicencio Huarac a
fin de que desocupen las dos habitaciones que ocupan en el primer piso del
inmueble ubicado en la Calle Bolívar número novecientos setenta de la ciudad
de Calca; ii) La demanda ha sido absuelta por la co-demandada Paula Quispe
Cruz - véase a fojas cuarenta y cuatro -, señalando que por acuerdo de
partes seguido en el Proceso Civil número dos mil cuatro - ciento
veintisiete, sobre Violencia Familiar, en Audiencia Única de fecha uno de
diciembre de dos mil cuatro, las partes conciliaron y llegaron a un acuerdo,
volver a reanudar sus relaciones convivenciales, regresando a vivir la
emplazada junto con sus menores hijos, en el inmueble materia de litis;
asimismo, agrega que el demandante le autorizó a cobrar los alquileres de
las habitaciones alquiladas en el aludido bien, para la manutención de sus
menores hijos; refiere también, que sobre el bien del cual se pretende su
desalojo, tiene derechos adquiridos por haber convivido con el demandante
por un espacio de más de dos años y haber contribuido a las mejoras de dicho
inmueble, por lo que no tiene la calidad de precaria; iii) A fojas cincuenta
y cuatro la judicatura declara en rebeldía a la codemandada Elizabeth
Villavicencio Huarac; iv) Tramitado el proceso conforme a su naturaleza, el
juez expidió sentencia declarando infundada la demanda, sustentados en los
siguientes argumentos: a) Las habitaciones objeto de demanda se encuentra
dentro de la propiedad adquirida por el actor; b) Si bien, el actor acredita
ser propietario de la dos habitaciones que son materia de proceso, en virtud
del título de propiedad acreditado, y como tal legitimado para solicitar la
restitución; sin embargo, de autos se tiene que: i) Las partes han sido
convivientes desde el año mil novecientos noventa y cuatro al dos mil
cuatro, habiendo formado una relación de hecho, procreando tres menores
hijos; ii) Valorando el acta de conciliación arribada en el Expediente
número dos mil cuatro-ciento veintisiete sobre violencia familiar, se indica
que las partes deciden reanudar sus relaciones convivenciales y la
demandante con sus cinco menores hijos a partir de la fecha, regresaría al
inmueble número novecientos setenta de la Calle Bolívar, autorizando el
actor al cobro de los alquileres de cuatro ambientes y la cocina; c) Se
concluye que la codemandada Quispe Cruz ejercita su posesión sobre las
habitaciones sub litis, como conviviente y madre de los hijos del actor; y
como alega además, en los años de convivencia habrían introducido mejoras en
el bien inmueble del actor, que formarían parte de la sociedad de
gananciales, la misma que aún no se habría liquidado, mejoras estas que se
presumen sociales salvo prueba en contrario; por lo que sería impertinente
considerar como ocupante precaria a la codemandada Paula Quispe Cruz; d)
Respecto a la codemandada Elizabeth Villavicencio Huaraz, se ha establecido
que, directamente no conduce habitación alguna de las reclamadas por el
actor, sino que, su permanencia en dichas habitaciones obedece a que ayuda a
su codemandada Paula Quispe Cruz, en la atención y cuidado de sus menores
hijos, consiguientemente su condición tampoco sería la de ocupante precaria;
iv) La sentencia de vista obrante a fojas doscientos sesenta y uno, que
revoca la decisión de primera instancia declarándola fundada considera que:
a) La titularidad del actor está probada con la copia legalizada de la
Escritura Pública de Compra Venta de fecha veintitrés de diciembre de mil
novecientos setenta y cuatro ubicado en la Calle Bolívar número ciento once,
actualmente número novecientos setenta de la ciudad de Calca, otorgado por
doña Concepción Delgado Sosa de Santos, con una extensión de ciento cinco
metros cuadrados; b) La demandada alega que concilió con el actor (proceso
de violencia familiar), volviendo a convivir con éste en el inmueble en
litis, quedando autorizada para cobrar los alquileres para la alimentación
de sus hijos; y que es falso que el mencionado bien sea de su exclusiva
propiedad por cuanto durante la convivencia ha realizado mejoras y tiene
derechos sobre inmuebles; sin embargo, no acredita pruebas sobre las mejoras
realizadas, menos sus derechos patrimoniales; c) Si bien se acordó en el
acta citada la reanudación de sus relaciones convivenciales, por la cual la
demandada junto con sus hijos regresarían a vivir al inmueble sub materia;
al prestar su manifestación policial a fojas ciento sesenta y tres e
instructiva en el proceso penal número trescientos noventa y cinco - dos mil
ocho obrante a fojas ciento ochenta y ocho declaró que el ahora demandante
fue su conviviente por doce años desde mil novecientos noventa y seis al dos
mil cuatro y que inició una relación convivencial con el Señor César Castro
Palacios, quedando acreditado que la emplazada luego de siete meses de estar
separada del actor reanudó su relación convivencial el uno de diciembre de
dos mil cuatro y en el año dos mil siete lo hizo con el Señor Castro
Palacios; por tanto si el título que invoca la demandada para ocupar las dos
habitaciones en el inmueble sub litis es la resolución judicial que aprueba
la conciliación en un proceso de violencia familiar por la que reanudaron
sus relaciones convivenciales con el demandante, empero está probado que
este título que le confería el derecho de habitar el inmueble feneció desde
el momento que la demandada Paula Quispe Cruz decidió iniciar una relación
convivencial con otro varón, debidamente identificado y reconocido por ésta
como su actual conviviente; d) Si la demandada no tiene título vigente que
justifique su posesión en las dos habitaciones del inmueble sub litis,
resulta precaria; e) Con respecto a la codemandada Elizabeth Villavicencio
Huarac, se ha acreditado con la constancia policial de fecha tres de
noviembre de dos mil ocho, obrante a fojas diecisiete, que resulta ser
inquilina desde el mes de febrero de dos mil siete ocupando una sola
habitación, sin embargo, este medio probatorio se enerva con la inspección
ocular llevaba a cabo en el proceso penal número trescientos noventa y
cinco - dos mil ocho de fojas ciento noventa y tres, que verifica que la
indicada demandada comparte las dos habitaciones con Paula Quispe Cruz, por
tanto si ocupa el bien a nombre de ésta, tiene la condición de precaria al
igual que ella, de conformidad con lo previsto en el artículo 897 del Código
Civil.-

Segundo.- Que, la recurrente en su agravio denunciado, respecto de la
infracción normativa sustantiva del artículo 911 del Código Civil"; señala
que está probado que entre las partes se ventiló un proceso sobre violencia
familiar, expediente dos mil cuatro - doscientos diecisiete, donde
conciliaron reanudar sus relaciones convivenciales y a partir de dicha fecha
la demandada regresaría a vivir al inmueble sub litis y el demandado le
autorizaba a cobrar los alquileres para cubrir los alimentos de sus tres
menores hijos; refiere, que resulta inconcebible que no se considere que en
los ambientes que ocupa la actora, viven los tres menores que se encuentran
bajo su custodia y tenencia,
 por lo que, al ser considerada la recurrente
como ocupante precaria, también tendrían dicha condición sus hijos menores,
siendo desalojados por su propio progenitor. Finalmente, manifiesta que el
inmueble que posee forma parte de la sociedad de gananciales de la unión de
hecho con el actor.-


Tercero.- Que, al respecto se debe destacar previamente que, en un proceso
sobre desalojo por ocupación precaria la pretensión procesal está dirigida a
que el emplazado desocupe el inmueble materia de litis por carecer de título
o porque el que tenía ha fenecido, en consecuencia, el accionante debe
acreditar ser propietario o por lo menos tener derecho a la restitución del
bien, tal como lo establece el artículo 586 del Código Procesal Civil; y por
su lado, la parte demandada debe acreditar tener título vigente que
justifique la posesión que ejerce sobre el bien materia de controversia. En
conclusión, el conflicto de intereses en procesos de este tipo está
configurado por un lado por el interés del accionante de que se le restituya
el bien, y por otro lado, por el interés del emplazado de no ser despojado
de la posesión del mismo bien, lo que dependerá entre otras cosas, de si
éste tiene o no la condición de precario según el artículo 911 del Código
Civil.-

Cuarto.- Que, a la luz de la doctrina, a decir de María Ramírez", "si la
posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se
tenía ha fenecido, entonces se posee precariamente cuando se usa un bien,
conociendo que es ajeno y sin intención de apropiárselo", por ende, la
precariedad es una especie de característica de la posesión ilegítima de
mala fe, para nuestra dogmática jurídica dos son las causales: a) Falta de
inexistencia del título (nunca existió), b) El título que dio vida a la
posesión ha fenecido, caducado. En ese sentido, se puede establecer que el
artículo 911 del Código Civil nos conduce a establecer a que se prueben dos
condiciones copulativas: a) que la parte demandante sea la titular del bien
cuya desocupación pretende y b) que la parte emplazada ocupe el bien sin
título o cuando el que tenía ha fenecido.-

Quinto.- Que, además se debe destacar que este Supremo Tribunal en reiterada
y uniforme jurisprudencia ha establecido, en armonía con el artículo 911 del
Código Civil, que la ocupación precaria de un bien inmueble se configura con
la posesión del mismo sin detentar título alguno que justifique dicha
posesión o el que se tenía ha fenecido, asimismo, quien pretenda la
restitución o entrega, en su caso, de un predio ocupado bajo dicha calidad,
debe acreditar el derecho de propiedad o que lo ejerce en representación del
titular o, en todo caso la existencia de título válido y suficiente que
otorgue derecho a la restitución del bien; de conformidad con los artículos
585 y 586 del Código Procesal Civil; consecuentemente la esencia del proceso
de desalojo por ocupación precaria no consiste en determinar o resolver en
definitiva el derecho de propiedad sino la validez de la restitución de la
posesión en base a cualquier título válido y suficiente que la justifique,
frente a la ausencia de título o fenecimiento del que tuvo la parte
ocupante; título y ausencia o fenecimiento del mismo que por su naturaleza,
debe ser de elemental probanza y dilucidación; de allí que el ordenamiento
jurídico ha dispuesto que dicha pretensión sea tramitada en la vía
sumarísima, de conformidad con el acotado artículo 585 y siguientes del
mismo cuerpo legal; la misma que resulta más breve y expedita siendo
improcedente incluso la reconvención, el ofrecimiento de medios probatorios
en segunda instancia y modificar o ampliar la demanda, entre otros, de
acuerdo al artículo 559 del referido Código.-

Sexto.-Que, siendo ello así y atendiendo a la premisa precedente, sé puede
colegir que también en caso de que ante la pretensión de desalojo por
ocupación precaria la parte demandada oponga algún título para poseer el
inmueble reclamado, el Juzgador deba verificar si este título guarda un
mínimo de verosimilitud y si se mantiene vigente, vale decir, sino ha
fenecido; empero, no está facultado a determinar el mejor derecho de
propiedad o la nulidad o anulabilidad del acto jurídico contenido en el
referido título, toda vez que el proceso de desalojo no es la vía idónea
para ello.-

Sétimo.- Que, bajo este contexto dogmático tenemos que las partes han
mantenido una relación convivencia) por más de diez años - desde mil
novecientos noventa y cuatro a dos mil cuatro - en la cual han procreado
tres hijos; relación que se ha disuelto por una serie de incompatibilidades;
a razón de ello, el demandante solicita la devolución del inmueble (dos
habitaciones) que posee la recurrente junto con sus menores hijos. La
recurrente no se considera precaria por mediar resolución judicial seguida
en el proceso dé Violencia Familiar que le autorizó el ingreso al inmueble
materia de litis; y porque estima que al haber su relación convivencial
excedido el plazo de más de dos años, resulta tener derecho sobre el
mencionado bien, más aún, si ha realizado diversas mejoras. Corresponderá a
esta instancia, determinar si el bien que actualmente posee la demandada
junto con sus menores hijos, es parte de la sociedad de gananciales generada
durante la subsistencia de la relación de hecho, durante los años
aproximados de mil novecientos noventa y cuatro al dos mil cuatro; y si el
título que refiere ostentar a razón de la audiencia de conciliación en el
proceso de violencia familiar, no ha fenecido.-

Octavo.- Que, resulta pertinente en el presente proceso, analizar el
artículo 5 de la Carta Fundamental que recoge la unión de hecho de la
siguiente manera: "La unión estable de un varón y una mujer, libres de
impedimento matrimonial, que forman un hogar de hecho, da lugar a una
comunidad de bienes sujeta al régimen de la sociedad de gananciales en
cuanto sea aplicable".-

Noveno.- Que, la doctrina ha considerado que la unión de hecho puede
distinguirse de la siguiente manera; concubinato en sentido estricto (propio
o puro) y concubinato en sentido amplio (impropio o concubinato adulterino).
El primero de ellos supone que los individuos que conforman las uniones de
hecho no tienen impedimento alguno para contraer matrimonio. Es decir, se
encuentran aptos para asumir el matrimonio. En cambio, el segundo caso
abarca a aquellas parejas que no podrían contraer nupcias debido a que uno
de ellos o los dos tiene a un vínculo matrimonial con tercera persona, o se
encuentran impedidos de casarse por cualquier otra causal. Estando a lo
expuesto por la Constitución es claro que nos encontramos ante un
concubinato en sentido estricto, puro o propio. (Fundamento quince del
Expediente N° 06572-2006- PA/TC).-

Décimo.- Que, al formar un hogar de hecho comprende compartir habitación,
lecho y techo; esto es, que las parejas de hecho lleven su vida como si
fuesen cónyuges, compartiendo intimidad y vida sexual en un contexto de un
fuerte lazo afectivo; las implicancias de ello se verán reflejadas en el
desarrollo de la convivencia, que deberá basarse en un clima de fidelidad y
exclusividad. Se excluye por lo tanto, que alguno de los convivientes estén
casados o tenga otra unión de hecho.-

Undécimo.- Que, la estabilidad mencionada en la Constitución debe traducirse
en la permanencia, que es otro elemento esencial de la unión de hecho.
Siendo ello así, la unión de hecho, debe extenderse por un período
prolongado, además de ser continua e ininterrumpida. Si bien la Constitución
no especifica la extensión del período, el artículo 326 del Código Civil si
lo hace, disponiendo como tiempo mínimo de dos años de convivencia. La
permanencia establece evidencia su relevancia en cuanto es solo a partir de
ella que se puede brindar la seguridad necesaria para el desarrollo adecuado
de la familia.-

Duodécimo.- Que, de otro lado, la apariencia de vida conyugal debe ser
pública y notoria. No se concibe amparar la situación en donde uno o ambos
integrantes de la unión de hecho pretenden materializarla soterradamente.-

Décimo Tercero.- Que, tales son las consecuencias de la formación de un
hogar de hecho entre personas con capacidad nupcial; de ahí que se generen
vínculos patrimoniales otorgados expresamente por el legislador
constituyente. Así, el reconocimiento de la comunidad de bienes, implica que
el patrimonio adquirido durante la unión de hecho pertenece a los dos
convivientes. Con ello se asegura que a la terminación de la relación, los
bienes de tal comunidad pueda repartirse equitativamente, con lo que se
erradicarían los abusos e impedirla el enriquecimiento ilícito.-

Décimo Cuarto.- Que, en el caso concreto, conforme se tiene de la
instrumental obrante a fojas tres, el bien materia de litis, fue adquirido
por el demandante por contrato de venta de fecha veintitrés de diciembre de
mil novecientos setenta y cuatro de la señora Concepción Delgado Sosa de
Santos; es decir, con fecha anterior a la relación convivencial iniciada con
la demandada Paula Quispe Cruz, por lo tanto, no podría considerarse dicho
inmueble como bien social o parte de la sociedad de gananciales habidas
dentro de una convivencia, dado que fue adquirido antes de iniciar la unión 
de hecho.

Ahora, respecto de las mejoras
que alude la recurrente, haber hecha en el mencionado inmueble, se tiene que
a nivel de todo el proceso, no se acreditó fehacientemente dicha situación
(artículo 196 del Código Procesal Civil); por lo que, los argumentos de la
recurrente, de considerar el bien sub litis como parte de la sociedad de
gananciales habidos durante su convivencia con el demandante, quedan
enervados.-

Décimo Quinto.- Que, respecto del Acta de Conciliación otorgado en el
Proceso de Violencia Familiar con fecha uno de diciembre de dos mil cuatro,
seguido por la recurrente, por el cual el demandante le autorizó el ingreso,
junto con sus menores hijos, al inmueble ubicado en la Calle Bolívar número
novecientos setenta (hogar conyugal o de hecho), a razón de haberse
reanudado sus relaciones convivenciales con la demandada; constituye título
suficiente para no ser considerada como ocupante precaria, ya que ejercita
su posesión en dicho inmueble como madre de los hijos del actor. Por tanto
el título que invoca la demandada para poseer las dos habitaciones
reclamadas, no ha fenecido, debiendo por tanto estimarse los agravios
expresados en su recurso de casación, en este extremo.-

4.- DECISIÓN. Por tales consideraciones expuestas y estando a la facultad
conferida por articuló 396 del Código Procesal Civil; declararon: a) FUNDADO
el recurso de casación de fojas doscientos sesenta y ocho, interpuesto por
Paula Quispe Cruz; en consecuencia CASARON la sentencia recurrida de fojas
doscientos sesenta y uno su fecha diecisiete de mayo de dos mil que declara
fundada la demanda; y actuando como sede de instancia, CONFIRMARON la
apelada que declara INFUNDADA la demanda. b) DISPUSIERON la publicación de
la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano bajo responsabilidad
y los devolvieron; en los seguidos por Feliciano Cuba Carbajal con Paula
Quispe Cruz y Elizabet Villavicencio Huarac, sobre desalojo por ocupante
precario; intervino como ponente, el Juez Supremo Walde Jáureguí.- SS.
ALMENARA BRYSON, DE VALDIVIA CANO, WALDE JÁUREGUI, VINATEA MEDINA, CASTAÑEDA
SERRANO

1Artículo 911 del Código Civil.- Posesión precaria. La posesión precaria es
la

que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido.
Eugenio María Ramírez. Tratado de Derechos Reales, Pág. 531. C-707989-234

Publicado en el Diario Oficial el Peruano el 02-11-11 Página 31861
* Imagen consultada el 24-10-2012 a las 20:04 [en línea]. Disponible en http://caminoaemaus.com/drupal/files/images/familiacristiana.gif

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