miércoles, 10 de octubre de 2012

QUE SUCEDE EN UN REMATE SI HAY VARIOS INMUEBLES QUE GARANTIZAN LA DEUDA

El escenario es el siguiente, el acreedor tiene varios inmuebles que sirven de garantía a un deuda cuyo monto digamos es menor que el valor de cualquiera de esos inmuebles, por lo que aparentemente un solo inmueble cubriría suficientemente la deuda siendo innecesario convocar a remate todas las garantías. 
No obstante, debemos considerar que el monto inicial de la demanda sufrirá variaciones durante el proceso, porque el tiempo que demore el litigio generará intereses que deberán ser actualizados y liquidados, además los costos y costas del proceso son montos que también deberemos cobrarnos del remanente del remate. 
Por tanto el monto inicial de la demanda es un monto referencial que deberemos tomar en consideración para poder proyectarnos al monto real que finalmente deberemos cobrar.
Otro punto a considerar es que el valor de las garantías varía con el tiempo, siendo una regla que los bienes muebles se deprecien (bajen de precio), mientras que los inmuebles aumenten de valor (en una buena economía), por lo que con la variación del valor de las garantías, si tenemos varios bienes que respalden la deuda mejor asegurarnos y llevemos a remate todos los bienes (siempre analizando lo más conveniente para nosotros pues es posible que con un par de bienes sea suficiente y de esa forma nos evitamos estar haciendo gastos para acreditar la vigencia de las garantías que certifica Registro Públicos). 
Hablando propiamente de la etapa de la ejecución forzada, es decir, cuando el juzgado ordenó al deudor a pagar la deuda y el deudor no cumple con dicho mandato, pues en el acto mismo del remate, el martillero público que será el funcionario que se encargue de rematar todos los bienes, irá rematando cada uno de los bienes uno por uno hasta que el producto del remate sea suficiente para cubrir el monto de la deuda. 


JURISPRUDENCIA

Sumilla: "...El proceso de Ejecución de Garantías, es una acción real que
corresponde al titular de un derecho real de garantía, para hacer efectiva
la venta de la cosa, por incumplimiento en la obligación garantizada..."

"....El estado de cuenta de saldo deudor es un requisito especial en los
procesos de ejecución, el art. 720 del CPC no señala una formalidad solemne
para su presentación, siendo su real finalidad dar a conocer las 
obligaciones que
han sido liquidadas.. el estado de cuenta de saldo deudor implica una
operación aritmética, por lo que se establece la situación del deudor
respecto de las obligaciones que ha contraído, permitiendo verificar si la
deuda se encuentra impaga o fue cancelada ya sea en forma parcial o total y
si ésta ha generado los intereses respectivos, no estando sujeto a una
formalidad rígida preestablecida en las normas procesales aplicables, pues
basta que contenga los elementos esenciales como para determinar con
suficiencia el monto adeudado, lo que permitiría concluir que el Ad quem ha
desestimado la demanda sustentándose en exigencias formales mayores a las
establecidas en la normatividad procesal vigente, al exigir un detallado
cálculo de los intereses, como de los pagos efectuados puesto que tal como
se advierte del estado de cuenta de saldo deudor anexado a fojas siete, se
ha indicado el monto total de la deuda asumida - sesenta y cuatro mil
dólares americanos - y el monto que es objeto de cobro - cuarenta y seis mil
un dólares americanos con doce centavos de dólar - luego de haberse
realizado los descuentos de lo cancelado, así como el porcentaje de interés
compensatorio - doce por ciento, estando en todo caso la citada instancia en
facultad de ordenar si lo considera pertinente, los descuentos de lo que se
hubiese pagado y que se acredite que no han sido considerados dentro del
estado de cuenta de saldo deudor, en consecuencia al haber inobservado la
Sala lo dispuesto en el artículo 720 del Código Adjetivo, corresponde
amparar el recurso de casación en cuanto a éste extremo se refiere ..."

"...el Ad quem actuó conforme a las facultades expresamente otorgadas por
Ley, al haber expresado de manera motivada y congruente un análisis de lo
actuado en el proceso, expresando por qué las nuevas tasaciones presentadas
por la parte demandante no le causaron la debida convicción sobre el valor
real comercial de los bienes inmuebles, sin embargo dicha instancia se
encuentra obligada a establecer expresamente si acoge la valorización
convencional adoptada por las partes en las escrituras de garantía
hipotecaria acompañadas como recaudo a la demanda o bien en caso de no
acoger las nuevas valorizaciones presentadas por la actora y de considerar
que el valor convenido está desactualizado, debe disponer una nueva
tasación, cumpliendo la citada instancia con el principio de la debida
motivación de las resoluciones judiciales..."

"...es una regla común en el acto de remate que cuando se remate más de un
bien, el acto se dará por concluido, bajo responsabilidad, cuando el
producto de lo ya rematado, es suficiente para pagar todas las obligaciones
exigibles en la ejecución y las costas y costos del proceso", regla que
establece la ponderación que debe de existir en el acto de remate, puesto
que cuando se sacan diferentes bienes, la citada regla establece que el
producto de lo ya rematado es suficiente para pagar todas las obligaciones
exigidas y el acto se dará por concluido bajo responsabilidad. Por lo que no
es necesario el remate de todos los bienes si la cantidad obtenida cumple
con la obligación exigida; supuesto de la norma que se advierte la Sala no
ha cumplido con desarrollar señalando erróneamente que " era suficiente
pedir la ejecución de uno o más de los inmuebles, por cuanto la valorización
convencional sobre ellos supera la Ley", cuando es claro que la
determinación de aquellos inmuebles que cumplan con el pago total de la
obligación demandada se realizará en la etapa de ejecución forzada como es
el remate, por lo que corresponde que dicha instancia emita nuevo
pronunciamiento con arreglo a Ley..."

CAS. N° 4969-2008 CUSCO. Lima, cuatro de junio del dos mil nueve.- LA SALA
CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA; con el
acompañado, vista la causa número cuatro mil seiscientos sesenta y nueve dos
mil ocho, en Audiencia Pública de la fecha, oído el informe oral, producida
la votación con arreglo a ley, se emite la siguiente sentencia.

I. MATERIA DEL RECURSO, Se trata del recurso de casación interpuesto por el
Banco Continental, mediante escrito de fojas cuatrocientos seis, contra la
sentencia de vista emitida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de
Justicia del Cusco, obrante a fojas trescientos noventa, su fecha
veintinueve de septiembre del dos mil ocho, que declaró en otros-
improcedente la demanda interpuesta por el Banco Continental contra la
Sucesión de Julián Leonidas Ortiz Romero y Juana Francisca Pacón Quispe a
fin de que paguen la suma de cuarenta y seis mil un dólares americanos con
doce centavos de dólar.

II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Esta Sala Civil Suprema, mediante resolución de
fecha doce de marzo del dos mil nueve declaró procedente el recurso de
casación, interpuesto por el citado banco por el inciso 3 del artículo 386
del Código Procesal Civil, relativa a la Contravención de las Normas que
Garantizan el Derecho a un Debido Proceso estableciendo: a) Que, no es
cierto que el saldo deudor debe ser lo más pormenorizado posible, más por el
contrario la jurisprudencia uniforme sostienen que: 'El estado de cuenta de
saldo deudor, no requiere de formalidad alguna, siendo suficiente que se
detallen montos adeudados y esto porque el artículo 720 del Código Procesal
Civil no exige cuál debe ser la formalidad del estado de cuenta del mismo y
qué debe de contener"; esto tiene su explicación en el artículo 1229 del
Código Civil, es decir corresponde al deudor probar la prestación a su
cargo, por lo que el acreedor lo único que debe acreditar es cuánto ha
prestado y qué cantidad se adeuda hasta la fecha del estado de cuenta en
referencia, así como indica la cantidad de los intereses, tal como se
aprecia del estado de cuenta de saldo deudor; b) La Sala considera que la
Ley establece que cuando existe la valorización del bien no se requiere
nueva, lo que resulta equivocado dado que la jurisprudencia dice lo
contrario; al indicar que los bienes sufren una valorización o depreciación
en el tiempo, por lo que se hace necesario actualizar el valor del bien
materia de ejecución; en principio debe entenderse que el requisito de
tasación no es uno de procedibilidad sino de admisibilidad, puesto que si el
Colegiado considera que los valores que aparecen en las tasaciones no le
generan certeza sobre los mismos, para eso está el artículo 729 del Código
Procesal Civil, el mismo que determina cuando el Juez puede, de oficio o
petición de parte, ordenar la tasación si considera que el valor convenido
está desactualizado, disposición que ya fue tomado en cuenta por el juzgado
y no por el Colegiado en instancia revisora; c) Ni en el Código Civil como
en el Código Procesal Civil, existe norma alguna que determine que frente a
varias garantías reales, tiene que ejecutarse una tras otra, o uno o dos de
ellos, la aplicación de dicho acto significaría recortar el derecho del
acreedor. De otro lado el artículo 736 del Código Procesal Civil dispone en
sus incisos 2 y 3, los cuales son clarísimos y corroboran nuestra posición
de que ciertamente se puedan demandar varias garantías hipotecarias y recién
en el acto de remate se procederá conforme a las reglas que señala el
dispositivo antes mencionado, por tanto el fundamento de la Sala sobre este
extremo es subjetivo y no tiene sustento jurídico alguno. III. CONSIDERANDO:

Primero: habiéndose declarado procedente el recurso de casación por la
causal de Contravención de las Normas que Garantizan el derecho a un debido
proceso, corresponde señalar que El Derecho al Debido Proceso es un derecho
fundamental de los justiciables, el cual no sólo les permite acceder al
proceso ejercitando su derecho de acción sino también a usar los mecanismos
procesales preestablecidos en la Ley con el fin de defender su derecho
durante el proceso y conseguir una resolución emitida con sujeción a Ley.

Segundo: El proceso de Ejecución de Garantías, es una acción real que
corresponde al titular de un derecho real de garantía, para hacer efectiva
la venta de la cosa, por incumplimiento en la obligación garantizada, lo que
se despacha en virtud del título de ejecución constituido por el documento
que contiene la garantía, conjuntamente con el estado de cuenta de saldo
deudor y los demás requisitos exigidos por el artículo 720 del Código
Procesal Civil,

Tercero: El estado de cuenta de saldo deudor es un requisito especial en los
procesos de ejecución, conforme a lo señalado en el artículo en referencia,
empero dicha norma no señala una formalidad solemne para su

presentación, siendo su real finalidad dar a conocer las obligaciones que
han sido liquidadas y que son materia de cobro; lo antes expuesto no
conlleva necesariamente a que el estado de cuenta de saldo deudor sea
siempre validado por las instancias de medio, pues puede darse el caso que
su contenido sea ineficaz para determinar con exactitud el monto adeudado,
resultando entonces menester señalar que para que la acción de ejecución se
viabilice, debe de acreditarse que la obligación sea cierta, expresa y
exigible, conforme a lo dispuesto en el artículo 689 del Código Adjetivo.

Cuarto: Conforme se advierte del pronunciamiento emitido por el Ad quem, la
Sala desestimó la demanda, considerando que "El estado de cuenta de saldo
deudor adjuntado a la demanda a fojas siete no permite identificar el estado
real dele deuda o los intereses, pues no se indica el periodo liquidado, los
pagos efectuados, ni los débitos de saldo, asimismo los bienes dados en
garantía fueron calculados con intereses menores a los pactados", por lo que
corresponde señalar que en la normatividad que regula los procesos de
ejecución de garantías Capitulo IV Título V del Código Procesal Civil -
artículos 720 al 748 - el estado de cuenta de saldo deudor implica una
operación aritmética, por lo que se establece la situación del deudor
respecto de las obligaciones que ha contraído, permitiendo verificar si la
deuda se encuentra impaga o fue cancelada ya sea en forma parcial o total y
si ésta ha generado los intereses respectivos, no estando sujeto a una
formalidad rígida preestablecida en las normas procesales aplicables, pues
basta que contenga los elementos esenciales como para determinar con
suficiencia el monto adeudado, lo que permitiría concluir que el Ad quem ha
desestimado la demanda sustentándose en exigencias formales mayores a las
establecidas en la normatividad procesal vigente, al exigir un detallado
cálculo de los intereses, como de los pagos efectuados puesto que tal como
se advierte del estado de cuenta de saldo deudor anexado a fojas siete, se
ha indicado el monto total de la deuda asumida - sesenta y cuatro mil
dólares americanos - y el monto que es objeto de cobro - cuarenta y seis mil
un dólares americanos con doce centavos de dólar - luego de haberse
realizado los descuentos de lo cancelado, así como el porcentaje de interés
compensatorio - doce por ciento, estando en todo caso la citada instancia en
facultad de ordenar si lo considera pertinente, los descuentos de lo que se
hubiese pagado y que se acredite que no han sido considerados dentro del
estado de cuenta de saldo deudor, en consecuencia al haber inobservado la
Sala lo dispuesto en el artículo 720 del Código Adjetivo, corresponde
amparar el recurso de casación en cuanto a éste extremo se refiere, al
haberse contravenido el principio de vinculación y formalidad contenidos en
el artículo IX del Título Preliminar del Citado Código, determinándose la
nulidad de la sentencia de vista

Quinto: Respecto al punto b) es menester señalar con fines esclarecedores y
en atención a la finalidad nomofiláctica del recurso de casación, que si
bien es cierto que el artículo 729 del Código Procesal Civil, establece que
no es necesario la tasación, si las partes han convenido el valor del bien o
su valor especial para el caso de ejecución forzada, lo es también que es
facultad del Juzgador, ordenar una nueva si considera que el valor convenido
por las partes es desactualizado, por lo tanto el Ad quem actuó conforme a
las facultades expresamente otorgadas por Ley, al haber expresado de manera
motivada y congruente un análisis de lo actuado en el proceso, expresando el
por qué las nuevas tasaciones presentadas por la parte demandante no le
causaron la debida convicción sobre el valor real comercial de los bienes
inmuebles, sin embargo dicha instancia se encuentra obligada a establecer
expresamente si acoge la valorización convencional adoptada por las partes
en las escrituras de garantía hipotecaria acompañadas como recaudo a la
demanda o bien en caso de no acoger las nuevas valorizaciones presentadas
por la actora y de considerar que el valor convenido está desactualizado,
debe disponer una nueva tasación, cumpliendo la citada instancia con el
principio de la debida motivación de las resoluciones judiciales, a tenor de
lo establecido en el inciso 5 del artículo 139 de la Constitución Política
del Estado.

Sexto: En cuanto al agravio expuesto en el punto c) del recurso de casación,
corresponde señalar que el artículo 736 del Código Procesal Civil, es
expreso en el sentido de que "es una regla común en el acto de remate que
cuando se remate más de un bien, el acto se dará por concluido, bajo
responsabilidad, cuando el producto de lo ya rematado, es suficiente para
pagar todas las obligaciones exigibles en la ejecución y las costas y costos
del proceso", regla que establece la ponderación que debe de existir en el
acto de remate, puesto que cuando se sacan diferentes bienes, la citada
regla establece que el producto de lo ya rematado es suficiente para pagar
todas las obligaciones exigidas y el acto se dará por concluido bajo
responsabilidad. Por lo que no es necesario el remate de todos los bienes si
la cantidad obtenida cumple con la obligación exigida (lo subrayado es
nuestro); supuesto de la norma que se advierte la Sala no ha cumplido con
desarrollar señalando erróneamente que " era suficiente pedir la ejecución
de uno o más de los inmuebles, por cuanto la valorización convencional sobre
ellos supera la Ley
", cuando es claro que la determinación de aquellos

inmuebles que cumplan con el pago total de la obligación demandada se
realizará en la etapa de ejecución forzada como es el remate, por lo que
corresponde que dicha instancia emita nuevo pronunciamiento con arreglo a
Ley.

Sétimo: Conforme a lo anteriormente expuesto el Ad quem con tal
pronunciamiento ha contravenido el principio de vinculación y formalidad
contenido en el artículo IX del Título Preliminar del Código Procesal Civil
en cuanto establecen que "Las Normas Procesales contenidas en el citado
cuerpo normativo, son de carácter imperativo, salvo regulación permisiva en
contrario" correspondiendo a tenor del artículo 176 del glosado dispositivo

procesal, declarar la nulidad de la sentencia de vista por adolecer de
vicios insubsanables.

IV. DECISION: Por tales consideraciones, con lo expuesto en el Dictamen
Fiscal y de conformidad con lo regulado en el acápite 2.1 del inciso 2 del
artículo 396 del Código Procesal Civil: Declararon: a. FUNDADO: El recurso
de casación interpuesto por el Banco Continental b. CASARON: La sentencia de
vista de fecha veintinueve de septiembre del dos mil ocho que declaró
improcedente la demanda. c. en consecuencia declararon NULA la resolución de
fecha quince de abril del dos mil ocho, obrante a fojas trescientos uno. d.
ORDENARON: Que, el Ad Quem emita nuevo pronunciamiento, teniendo en cuenta
las consideraciones expuestas por éste Supremo Colegiado. e. DISPUSIERON: La
publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo
responsabilidad; en los seguidos con la Sucesión de Julián Leonidas Ortíz
romero y Juana Francisca Pacori Quispe sobre ejecución de garantía;
interviniendo como Vocal Ponente el Señor Palomino García; y los
devolvieron.- SS. PALOMINO GARCIA, CASTAÑEDA SERRANO, MAC RAE THAYS, ARANDA
RODRIGUEZ, IDROGO DELGADO C-434729-66

Publicado en el Diario Oficial EL PERUANO el 30-12-09 Página 26999

*Imagen publicada el 10-10-12, tomada del siguiente vínculo http://derecho.laguia2000.com/parte-general/subasta. 

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